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親の家を売るには

親の家を売るためにやるべきことは「高く売る方法」と「税金」について事前に知ることです。
(私は大家業をしていて複数の家を売ってきた経験があるので重要さを知っているんです。)
 
特に重要なのが「高く売る方法」を知ることです。
 
なぜなら、税金は事前に決まっている計算式で算出されますが、家の売値は自由につけられるので、腕の悪い不動産屋に頼むと安売りされる危険があるからです。

親の家を売るために最初にやるべきことは家の査定

 親の家を売るためにやるべきことは、家の査定をしてもらいどこの不動産屋が最高値で売ってくれるか?を把握することです。
 
不動産屋は業者ごとに売るのが得意な家や苦手な家があり、それは間取りや価格や立地に左右されます。
 
家を売る人の多くは、最初から1社だけしか検討せずに売却依頼してしまいがちですが、これだと安く売られても損に気づくことができません。
 
だけど、3社や5社の不動産屋さんから査定をもらい、比較すればあなたの家の最高値で売れる値段を把握することができます。
 
それと同時に、どこの不動産屋に頼めば良いかも答えが見つかります。
 
そこで便利なのが、複数の不動産屋からの査定集めが「無料・匿名」で可能なのがネットの一括査定サービスになります。

一括査定サービスランキング

 大家をしてて家の売却慣れをしている私や周囲の大家仲間が使って高値が出やすかった経験をもとにランキングにしてます。

1位 イエウール 

・登録業社数は業界トップの1500社以上

・最大で6社を比較できる

・サービスは無料・匿名もOK

・入力の手間はわずか1分

公式サイト

https://ieul.jp/

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2位 イエイ

・登録業社数はトップクラスの1000社以上

・最大で6社を比較できる

・サービスは無料・匿名もOK

・専門知識を持ったスタッフに相談も可

公式サイト

https://sell.yeay.jp

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3位 リガイド

・登録業者数は550社だけど精鋭揃い

・最大で10社を比較できる

・2006年からの老舗

・サービスは無料・匿名もOK

 

公式サイト

https://www.re-guide.jp/

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家の査定をもらう場合、通常はその家の名義人でないと査定を出してもらうことは難しいものです。
でも、上記のネットの一括査定サービスなら家土地の名義がまだ親名義のままでも査定してもらえます。
 
その理由は、通常の訪問査定以外に「机上査定」が選べるからです。
机上査定とは、家の築年数や間取りなど大まかな情報をネット上で入力すれば、家を見せることなく査定を出してもらえるものです。
 
なので、家を訪れる必要がないので誰でも査定を依頼することができるわけです。
続いて、以下では親の家を売った後にかかる税金についてご紹介します。
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相続でもらった家を売却する際の税金について

相続でもらった家を売却する場合には、印紙税と譲渡所得税がかかります。まず印紙税についてですが、ごく普通の一軒家の場合なら印紙税はせいぜい数万円程度です。
 
次に、譲渡所得税ですが、譲渡所得税は長期間保有した人を優遇するため税金が短期で譲渡した人よりも安くなる性質をもっています。(不動産が短期間で次々と転売されてるマネーゲーム化を防ぐのが狙いみたいです。)
 
ただし、長く保有さえすれば得とは言い切れません。
人口減少が顕著な今、不動産の価格は下落する確率の方が高いため、都市部なののよほどの人気のエリアでもない限り、現状の価値で十分納得ができるのなら早々に売却をしてしまった方が安心だと思います。
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親の家を売る時の税金について

親の家を売る時にかかる税金(譲渡所得税)は所得税と住民税にそれぞれかかってきます。例えば所得税の場合には5%~30%となり、住民税の場合には5%~9%かかってきます。
 
このように税率に幅があるのは所有期間の違いによって変わってくるからです。
 また、税金がかかるもとは課税譲渡所得と言われますが、これには譲渡した時にかかった費用を引くことができます。
 

保有期間の短長によって税率は変わってくる

親からもらった家を売るのがその年の1月1日の時点で5年を超えていれば長期とされ、5年以下なら短期と判断されます。
 
・短期譲渡所得の要件
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下(住民税30% 住民税9%)
 
・長期譲渡所得の要件
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える(住民税15% 住民税5%)
 

親が存命だけど入院中や施設入所中なら委任状を

親がまだ存命だけど、健康上の問題などで売買契約や登記の手続きなど全てを子供が代理で売る場合には「委任状」が必要となります。
 
この委任状は弁護士や司法書士に依頼して作成してもらうことで法的に認められた正式な代理人であることを証明できます。
 
これでないとおそらく不動産屋さんは嫌がってまともに相手をしてくれないと思います。(子供が勝手親の家を売ろうとするトラブルに巻き込まれるのが嫌なので。)
 

親が健康上の理由で意思疎通が難しいなら後見人制度を

また、親が認知症状態などで意思の疎通が困難な場合などもあるかと思いますが、この場合には成年後見人という制度を利用して、親の代わりに子供達が親の家を売ることができます。
 
ただし、成年後見人制度を利用して親の家を売る場合には、その売る理由が親本人の介護費や療養費のための換金化でないと認められないことが多いのが実情です。
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親が亡くなってる場合には

親が亡くなったばかりで早急に家を売る場合には、家の査定を集めて売却依頼すると同時に速やかにやるべきことがあります。

それは、家の登記簿に書かれている名義人を親の名前からあなたの名前に変更する作業です。
 
とはいえ、この登記簿の名義変更は売却依頼をする不動産屋に頼めば、その業者と繋がりのある司法書士などを紹介してくれてスムーズに手続きをしてくれます。

登記簿の名義変更時に必要となる書類

1、親の戸籍謄本
2、あなたの戸籍と印鑑証明
3、相続人が他にもいる場合には全員の戸籍と印鑑証明
 
ちなみに、登記簿の名義変更には登録免許税という税金がかかり、物件評価額の0.4%がかかります。
仮に、5,000万円の物件なら20万円、500万円なら2万円というわけです。
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親の家を売る前に家財等は処分しておくのが理想的

 
親の家を売る前に、その家が空き家なら家財道具は処分をして空にしておくのが理想的です。
 
なぜなら、家を内覧に来た人が室内をしっかりとチェツクすることができるからです。また、他人の生活感が残っているよりも無い方がイメージが良いからです。
 
ただ、査定をしてもらう場合に机上査定を選んでおけば、不動産屋さんすら家を見に来ることがないので室内に荷物があっても無くても関係がありません。
 
ただし、売却依頼をする不動産屋が決まったら、その後は家具なども全て処分をしてしまうのが理想的です。
少しばかりの家具を残してしまうと思っている以上に家は売れ残り、結果的に1年後などに100万円や200万円の値下げをしないと売れなくなる恐れがあります。
 
そんなふうに時間とお金を損失するくらいなら、先に、トランクルームなどを借りてそちらに荷物をまとめて移動させてしまうほうがはるかに安くつきますよ。
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親の家を売る際にリフォームはいらない

親の家を売る際に、見た目がボロボロだったりするとリフォームしたほうが良いと思うかもしれませんが、まず不要です。
 
もちろん、床が腐っていて抜けそうなくらいなら内覧者が怖がるので修繕をしておく必要がありますが、見た目だけを気にするのならそのままで十分です。
 
もともと中古の家を買いに来る人は、購入後に自分好みにリフォームすることを考えています。
 
なので、趣味に合わないリフォームをされて売値を高くされるくらいなら、そのままの状態で多少の値引きをしてくれるほうがむしろ嬉しかったりするものです。
 
これまで、過去に何軒もの中古の家を売ってもらったり、私自身も中古の家を購入してきた経験からも、「危険」でない部分はリフォームをする必要はないと思いますよ。
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まとめ

 既に親から相続されていて、あと少しで5年を超えそうな場合だけは、売却するタイミングを5年を超えるまで待った方がお得になる。
 
ただし、5年以内に売るつもりなら1日でも早い方が家の価値が少しでも多い状態で売れるので高く売れやすい。
 
また、もし今が日経平均株価などがそこそこ高値だったりで景気が良いのなら、購入希望のローン審査が通りやるくなるので早くに家を売りに出すのがベスト。
 
また、売りに出すのは5年を越えてなくても良いので、売り出しして広告掲載などは大丈夫。
ただし、売買契約日だけは5年を越えた年にするという事前の説明を不動産屋さんにしてもらう必要があります。
 
通常、売りに出してから早くても数ヶ月経たないと売れないケースが多く、場合によっては売れるまでに1年やそれ以上かかるケースもあるので、売出しだけは早急にしておくのが得策ですよ。

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